¿Cómo comprar propiedades en Colombia y obtener la Visa de Inversionista?
Beneficios de Invertir en Finca Raíz en Colombia y Tramitar la Visa de Inversionista
Invertir en el mercado inmobiliario colombiano representa una oportunidad estratégica para diversificar patrimonio en una de las economías más dinámicas de la región.
Al combinar la compra de bienes raíces con la obtención de la visa de inversionista en Colombia, los inversionistas extranjeros garantizan un estatus legal de estancia que brinda total tranquilidad y libertad de movilidad. Además de la constante valorización en sectores de alta demanda como el Eje Cafetero, este esquema migratorio abre las puertas a la obtención de la Cédula de Extranjería, la apertura de productos financieros locales y la posibilidad de extender el beneficio de residencia a todo el núcleo familiar.
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¿Se puede obtener una visa en Colombia comprando una propiedad?
Sí. El Artículo 79 de la Resolución 5477 del 22 de julio de 2022 del Ministerio de Relaciones Exteriores regula la Visa M Inversionista, que se otorga al extranjero que haya efectuado inversión extranjera directa o haya adquirido un inmueble a su nombre y mantenga esa inversión durante la vigencia de la visa. Para la compra de inmueble, el valor mínimo exigido es de 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) a la fecha de presentación de la solicitud. La visa tiene una vigencia de hasta tres (3) años y permite acumular tiempo para la Visa de Residente, en los términos del Artículo 90 de la misma resolución.
¿Qué es la Visa M Inversionista?
La Visa M Inversionista es una visa de tipo Migrante (M) regulada por el Artículo 79 de la Resolución 5477 de 2022. Está dirigida al extranjero que:
- Ha efectuado inversión extranjera directa en Colombia, o
- Ha adquirido un inmueble a nombre propio, y que mantiene dicha inversión o adquisición durante la vigencia de su visa.
Esta visa permite acumular tiempo para solicitar la Visa de Residente, conforme al Artículo 90 de la Resolución 5477 de 2022.
¿Cuánto debo invertir? Montos mínimos en pesos colombianos
La norma establece los montos en SMMLV, calculados a la fecha de presentación de la solicitud:
| Tipo de inversión | Monto mínimo según el Art. 79 | Equivalente en COP con SMMLV 2026 ($1.750.905) |
|---|---|---|
| Compra de inmueble | 350 SMMLV | $612.816.750 |
| Inversión extranjera directa (distinta a inmueble) | Superior a 650 SMMLV | Superior a $1.138.088.250 |
El salario mínimo mensual de 2026 fue fijado en $1.750.905 mediante el Decreto 1469 de 2025. Como la norma exige el monto “a la fecha de presentación de la solicitud”, el valor en pesos debe verificarse con el SMMLV vigente el día en que se radique el trámite.
Requisitos para la Visa M Inversionista por compra de inmueble
Según el Artículo 79 de la Resolución 5477 de 2022, los requisitos específicos son:
- Certificado de Tradición y Libertad del inmueble, cuya titularidad de dominio se encuentre exclusivamente a nombre del extranjero, por un valor mínimo equivalente a 350 SMMLV a la fecha de presentación de la solicitud.
- Comunicación del Departamento de Cambios Internacionales del Banco de la República en la que conste el registro de la inversión extranjera directa para la compra de inmuebles a nombre del extranjero solicitante de la visa.
- Extractos bancarios de los últimos tres meses previos a la solicitud, que demuestren solvencia económica para permanecer en el país.
- Cobertura de salud en Colombia o póliza de salud con cobertura en el territorio nacional contra todo riesgo en caso de accidente, enfermedad, maternidad, invalidez, hospitalización, muerte o repatriación, por el tiempo previsto para la permanencia en el país.
- Segunda solicitud y siguientes: demostrar que se mantuvo la inversión o la posesión del inmueble durante toda la vigencia de la visa anterior.
La norma indica que el requisito del Certificado de Tradición y Libertad aplica “hasta tanto el Ministerio de Relaciones Exteriores no cuente con un convenio que permita consultar internamente la información”.
Además de los requisitos específicos, la solicitud debe cumplir los requisitos generales previstos en la Resolución 5477 de 2022 para toda visa. Su abogado debe revisarlos con el listado vigente en el momento de la solicitud.
Requisitos si la inversión no es en inmueble
Si el extranjero realizó inversión extranjera directa distinta a la compra de inmueble, debe aportar la comunicación del Departamento de Cambios Internacionales del Banco de la República en la que conste el registro de la inversión extranjera directa a su nombre, por un monto superior a 650 SMMLV a la fecha de presentación de la solicitud. Los demás requisitos (solvencia económica, salud y, en renovaciones, mantenimiento de la inversión) son los mismos descritos arriba.
Paso a paso: del inmueble a la visa
- Estudio jurídico previo del inmueble. Revisión del Certificado de Tradición y Libertad, titularidad, gravámenes, limitaciones al dominio y valor frente al mínimo de 350 SMMLV.
- Compraventa y escritura pública con el inmueble a nombre exclusivo del extranjero que solicitará la visa.
- Registro de la inversión ante el Banco de la República y obtención de la comunicación del Departamento de Cambios Internacionales que acredite la inversión extranjera directa para la compra del inmueble.
- Registro de la escritura y obtención del Certificado de Tradición y Libertad actualizado.
- Preparación de soportes: extractos bancarios de los últimos tres meses y póliza o cobertura de salud.
- Presentación de la solicitud de visa ante el Ministerio de Relaciones Exteriores por los canales que este disponga.
Un error frecuente es comprar sin planear el registro de la inversión: la visa exige tanto el certificado de tradición como la comunicación del Banco de la República.
¿Cuánto dura la visa y qué obligaciones tiene el titular?
- Vigencia: hasta tres (3) años.
- Acumulación de tiempo: permite acumular tiempo para la Visa de Residente (Art. 90 de la Resolución 5477 de 2022).
- Mantener la inversión: la visa exige mantener la inversión o la propiedad durante su vigencia, y en solicitudes posteriores debe demostrarse que se mantuvo durante toda la vigencia de la visa anterior.
- Cambios de circunstancias: según el parágrafo del Artículo 79, cualquier cambio relacionado con la inversión que dio lugar a la visa debe informarse de inmediato a la autoridad de Visas e Inmigración, a través de los canales del Ministerio de Relaciones Exteriores, para que evalúe la vigencia de la visa. Vender o transferir el inmueble, por ejemplo, es un cambio que debe reportarse.
¿Se puede incluir a la familia?
Sí. El Artículo 79 establece que el titular principal puede solicitar visa para beneficiarios, de acuerdo con la definición de Titular Beneficiario del Artículo 3 de la Resolución 5477 de 2022. Su abogado debe verificar quiénes califican como beneficiarios y qué documentos se exigen en cada caso.
Errores comunes que conviene evitar
- Comprar un inmueble por debajo de 350 SMMLV a la fecha de la solicitud.
- Adquirir el inmueble a nombre de un tercero o con una titularidad que no sea exclusivamente la del solicitante.
- No obtener la comunicación del Banco de la República que acredite el registro de la inversión.
- Presentar extractos bancarios que no cubran los tres meses previos a la solicitud.
- No contar con cobertura de salud en Colombia o con una póliza que no cumpla las coberturas exigidas.
- Vender el inmueble durante la vigencia de la visa sin informarlo a la autoridad de Visas e Inmigración.
Tenga presente que la presentación de una solicitud no implica el otorgamiento automático de la visa: la autoridad de visas evalúa cada caso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una propiedad para obtener la visa de inversionista en Colombia?
Para la visa por compra de inmueble, el valor mínimo es de 350 SMMLV a la fecha de presentación de la solicitud. Con el SMMLV de 2026 ($1.750.905), equivale a $612.816.750.
¿Qué normativa regula la Visa M Inversionista?
El Artículo 79 de la Resolución 5477 del 22 de julio de 2022 del Ministerio de Relaciones Exteriores.
¿Cuánto dura la Visa M Inversionista?
Tiene una vigencia de hasta tres (3) años.
¿La visa de inversionista permite obtener la residencia?
Esta visa permite acumular tiempo para la Visa de Residente en los términos del Artículo 90 de la Resolución 5477 de 2022. Las condiciones y tiempos exactos deben revisarse en ese artículo con su abogado.
¿Debo registrar la inversión en el Banco de la República?
Sí. Se debe aportar una comunicación del Departamento de Cambios Internacionales del Banco de la República en la que conste el registro de la inversión extranjera directa para la compra del inmueble a nombre del solicitante.
¿Qué pasa si vendo el inmueble durante la vigencia de la visa?
Cualquier cambio de circunstancias relacionado con la inversión debe informarse de inmediato a la autoridad de Visas e Inmigración para que evalúe la vigencia de la visa.
¿Puedo incluir a mi familia en la visa?
El titular principal puede solicitar visa para beneficiarios, según la definición de Titular Beneficiario del Artículo 3 de la Resolución 5477 de 2022.
¿Necesito seguro de salud?
Sí. Debe demostrar cobertura de salud en Colombia o una póliza con cobertura en el territorio nacional contra todo riesgo en caso de accidente, enfermedad, maternidad, invalidez, hospitalización, muerte o repatriación, por el tiempo de permanencia previsto.
Asesoría legal para su inversión y su visa
Comprar una propiedad en Colombia y tramitar la Visa M Inversionista exige coordinar tres frentes: el estudio del inmueble, el registro de la inversión ante el Banco de la República y la solicitud ante el Ministerio de Relaciones Exteriores. Un error en el orden o en los soportes puede costar tiempo y dinero.
